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『瑕疵』と『契約不適合』問題のサポート業務

これまでは『瑕疵問題』と言われていましたが、2020年4月1日の改正民法で「瑕疵」という用語は使われなくなり、新しく「契約不適合」という用語に変わりました。

 

ただし、建物の造られた時期や契約時期が2020年4月1日より前の場合は、改正前の民法が適用されますので『瑕疵』という用語は、当分の間は並列的に使われることになります。

改正民法 今までの瑕疵との違い

改正後の民法では,買主は,下の表のとおり,売主と買主のいずれに帰責事由がある かに応じて,売主に対し,損害賠償請求や解除のほか,修補や代替物の引渡しなど完全 な履行を請求することや,代金の減額を請求することができるようになりました。ただし, 買主がこれらの請求をするためには,引き渡された商品が契約に適合していないことを 知ってから一年以内に,売主にその旨を通知する必要があります。

改正後の民法

※赤いマス部分が今回の改正で変更された箇所です。

買主の救済方法 買主に帰責事由あり 双方とも帰責事由なし 売主に帰責事由あり
損害賠償 できない できない できる
解 除 できない できる できる
追完請求 できない できる できる
代金減額 できない できる できる

管理組合として必要な行動

2年瑕疵の期間までに、建物の初期不具合・不動沈下・クラックなどの調査を私どものような専門家に依頼すること。

×ディベロッパー系管理会社に依頼しても期待通りの調査とはなりません。

2年瑕疵を見つけたら、売主に是正要求します。

当然補修方法についても根本原因を明らかにしなければ表面だけ綺麗にして、終わってしまいますから、専門家に補修方法の指導を仰ぎつつ交渉することが重要になります。

 

この際にマンション引渡時に管理組合として受領している竣工図書等の確認も併せて専門家に確認を依頼して、不測の書類は提供させることが特に重要です。

適正化法で最低限必要な引渡し図面が定められていますので、通常は最低限の図書しか収められていません。

特に、詳細な寸法入りの『平面詳細図』『タイプ別平面詳細図』『建具リスト』『建具キープラン』『配管・配線などの詳細図』などは長くマンションに住まうのにつきものの専有部分リフォーム工事や大規模修繕工事などの共用部分修繕の際になくてはならない図面ですからディベロッパーと交渉して提供してもらうことが重要です。

管理組合理事会・修繕委員会の皆様が

専門家の助言を必要とされる場面はたくさんあります

①竣工まもなく外壁タイルが剥落した、もしくはその寸前である時。

 ⇒売主に対応を要請したが、当該箇所のみの補修で終わった。

 

②竣工後8年経過したが、外壁柱部分にひび割れが発生した。

 ⇒売主に対応を要請したが、当該箇所のみの補修で終わった。

 

再発したため第三者の専門家に原因の調査を委託したところ構造スリット上に仕上げタイルがまたがって貼り付けられていることが判明した。

これは、不法行為であるとの判定から建物全体の同様の部分等を調査することとなり、不具合を見つけ売主に補修請求を行った。

当然第三者への委託費用も請求することとなった。

売主は、不具合発生を『その部分の無償補修で完結したい』という措置を講じます(ゼネコンも同じ)。

実は『建物全体に深刻な不具合があるかもしれない』ことは伏せて。

管理組合は『他にも同じような不具合があるのではないか?』と疑心暗鬼に。

サポート業務の解説

具体的なサポート業務は、施工上の問題に関して習熟した

経験豊かな一級建築士が対応します。

まず重要なことは、不具合の原因がどこにあるのかを突き止めることです。そのうえで、施工不良の有無から責任の有無が明らかになるのですが、瑕疵問題は簡単ではありません。しかし、原因は必ず見つかります。

例:タイル張りの場合

タイル張りは、浮き率の多さではなく

施工状態の適否で評価

たとえば、タイル張りの浮きや剥落問題は、浮きなどの比率で争うことが多いのですが、それは間違いです。浮き率は不具合の結果であって、問題は、そうなる原因があるのです。

それを探す業務が私たちの仕事です。

サポート業務内容

【準備段階

経緯ヒアリング・視察調査

売主及び新築時の施工会社との準備協議

売主らと修復に当たる合意書締結

現状確認調査と結果報告

交渉協議立ち合い・サポート

【実施段階

詳細調査と修復工事

施工状態の最終評価鑑定

修復仕様のアドバイス

修復工事施工状況の検査・指示指導・サポート

東京都中央区日本橋小伝馬町17-12 堀第3ビル 3F

TEL :  03-5645-3033 FAX : 03-5645-3460

E-mail : info@tbeu.or.jp

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